Складской рынок московского региона в i квартале

Алан-э-Дейл       02.06.2022 г.

2. Дома в СНТ стали невостребованными

На рынке загородной недвижимости наблюдается новая тенденция. Хотя люди по-прежнему стремятся выбраться за пределы МКАД, но более чем на 30 км отъезжать не желают. В результате все менее востребованными становятся дачные домики в садоводческих товариществах. 

Большая их часть находится на большом удалении от столицы, создавалась около 40 лет назад и сейчас находится в неудовлетворительном состоянии. Участки годятся лишь для выращивания сельхозпродукции, для постоянного проживания территории малопривлекательны. Поэтому сегодня вполне реально купить дачу в дальнем Подмосковье за 200 тысяч рублей и менее.

10. Россияне стали внимательнее к ремонту

Время, проведенное на самоизоляции, изменило отношение россиян к жилищу. Оказалось, что двух человек из трех не устраивает состояние квартиры, в которой пришлось проводить большую часть времени. Основные претензии – к площади (25% недовольных) и ремонту (31%).

Около трети успели за время карантина обновить отделку. Каждый пятый стремится к этому, но пока не может себе этого позволить. Тем не менее значимость ремонта в глазах россиян повысилась. А то значит, что ожидаются изменения на рынке вторичного жилья.

Изменившиеся предпочтения позволят владельцам объектов с качественной отделкой повышать ценник, а покупатели будут готовы платить больше. Увеличится и объем предложения квартир со свежей отделкой.

1. Изменилось законодательство об оспаривании кадастровой стоимости

Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ прояснит спорные вопросы по кадастровой стоимости. Теперь по всей стране ее оценка будет проводиться с установленной периодичностью – каждые четыре года. Сократить этот срок вдвое имеют право только города федерального значения при наличии решения мэра.

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости будет осуществляться через соответствующие запросы, принимаемые многофункциональными центрами. Все ошибки отныне трактуются в пользу собственника. За завышение кадастровой стоимости ответственные сотрудники будут наказываться увольнением.

5. Теневых арендодателей будут ловить онлайн

АО «Дом РФ» анонсировало создание агрегатора предложений по аренде жилья. Новая онлайн-платформа поможет вывести из тени людей, зарабатывающих на сдаче квартир и не уплачивающих налоги. Ожидается, что обязательным условием размещения объявления будет указание налогового режима.

Для арендаторов площадка станет удобным инструментом для поиска объектов с нужными параметрами. Государство планирует получать дополнительные 200 миллиардов рублей в год в виде налоговых поступлений. Соответствующие поправки к законодательству будут рассматриваться Госдумой осенью. Сейчас проект находится на экспертизе в Минстрое.

Смена товарных групп

На примере Московской области к кризисным условиям были выявлены три закономерности:

1. Складской сегмент даже в кризис с 2014 по 2019 гг. рос в среднем на 15% в год даже на фоне замедления годового роста потребления товаров населением ниже 6% годового роста. Парадокс объясняется недостаточной обеспеченностью региона складами, в сравнении с более зрелыми зарубежными рынками. Ещё больше эта проблема усугубляется в регионах, где традиционно логистика умудряется развиваться без промежуточных складов с малыми объёмами и где рост только намечается.

2. Спрос на склады сильно трансформировался. В минувшие 10 лет изменения в экономике страны и структуре потребления привели к тому, что одни сегменты снижали свои аппетиты, но им на смену приходили новые источники спроса. Одновременно спрос в сделках перераспределился от логистических операторов к ритейлерам.

3. В то же время потерял актуальность витринный сегмент fashion, утекла также инициатива из рук сегмента бытовой техники с магазинами и полками. До 49% продаж в I квартале 2020 года уже относилась к интернет-торговле. Достаточно сказать, что 3 из 5 крупнейших сделок первого квартала относятся к проектам e-commerce. Сейчас это драйверы рынка складской недвижимости – они и сохранят за собой лидерство. На их фоне выросли DIY-ритейлеры и дистрибьюторы автокомплектующих.

Кому делать онлайн-логистику самостоятельно нецелесообразно, те начнут создавать спрос для фулфилмент-операторов – говорится в отчёте CBRE. Среди ритейлеров высокую живучесть покажут те, кто готов оперативно развить онлайн-торговлю.

В итоговой динамике по 2020 году стоит ожидать снижение активности наиболее чувствительных к текущему кризису отраслей. В своём исследовании CBRE, из всех товарных групп в 2013–2019 гг. выделило три: 10% занимаемых складских площадей приходятся на одежду и обувь, 9% – на домашние товары, утварь и мебель, а ещё 8% – на бытовую технику и электронику (БТиЭ). Чистое поглощение (установление контроля над хозяйственным обществом) в этих товарных группах по занимаемым складским площадям занимало соответственно непропорциональные доли  – 9%, 12% и 5%.

Крупнейшие сделки I квартала 2020 г. (CBRE)
Компания Сегмент Складская площадь, м2 Проект Тип сделки
Wildberries* Онлайн ритейл 28 234 ЛП «Крёкшино» Аренда
Конфиденциально Дистрибуция 21 000 СК «Матвеевское» Аренда
Сладкая Жизнь Дистрибуция 17 918 ЛП «Климовск» Аренда
Маршрут* Фулфилмент 17 788 ИП «Южные врата» Аренда
Wildberries* Онлайн ритейл 16 326 СК «4 сезона» Аренда

* Сделки проектов интернет-торговли

Арендные ставки

Во втором квартале 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 4,4% и составила 23 426 рублей за кв. м в год. Сюда входят НДС и эксплуатационные расходы.

Большинство завершающихся в этом периоде договоров перезаключалось без ежегодной индексации. Кроме того, в некоторых случаях, для компаний, занимающих большие площади, предоставлялись кратковременные дисконты. Многие собственники пошли на такой шаг для того, чтобы сохранить своих текущих арендаторов ввиду растущей конкуренции с БЦ более высокого класса, где арендодатели готовы на более существенные дисконты для того, чтобы заполнить свободные и вновь опустевшие площади.

Существенно во втором квартале 2020 года снизилась стоимость аренды офисов класса С, расположенных в зоне Садовое кольцо – ТТК. Среднерыночная ставка на данные помещения упала до 17 835 рублей (–9,5% по сравнению с I кварталом 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Объекты, расположенные в данной локации, больше других ощутили отток арендаторов, поскольку в условиях кризиса многие компании начали оптимизировать свои расходы и переезжать из центра в более дешевые и компактные офисы за пределы ТТК. Офисы класса С в пределах Садового кольца данная ротация затронула меньше, так как основной категорией арендаторов там являются крупные и финансово устойчивые компании, занимающие целые здания и особняки. Большинство собственников объектов С класса, расположенных от Садового кольца до ТТК, во втором квартале 2020 года перезаключало истекающие краткосрочные договоры с текущими арендаторами без индексации, а чаще всего с дисконтами, размер которых определялся индивидуально в зависимости от уровня ставки аренды. На рынке освободилось много офисных помещений, что уронило среднюю ставку предложения.

Единственным сегментом, где арендные ставки продолжили рост во втором квартале 2020 года стали офисы класса С, расположенные от ТТК до МКАД. За последние 3 месяца стоимость аренды хоть и незначительно, но увеличилась до 14 450 (+3,5% по сравнению с I кварталом 2020 года) рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. На фоне массовой ротации арендаторов из центра спрос на офисы в данной локации увеличился, частично перекрыв высокую ротацию.

Средняя ставка аренды на склады класса С, расположенные в рамках производственно-складских комплексов в границах МКАД фактически не изменились. По итогам второго квартала 2020 года она составила 6007 рублей (–0,03% по сравнению с I кварталом 2020 года) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Несмотря на растущий спрос со стороны ритейла и логистических операторов к складам внутри МКАД, востребованность объектов С класса не изменилась. Большинство подобных складов не подходят под требования подобных арендаторов. Кроме того, ввиду невысокой девелоперской активности объем предложения складов С класса во втором квартале 2020 года также не изменился. Поэтому и предпосылок для существенного изменения ставок за прошедшие три месяца не было.

Спрос

Вполне закономерно, что в сложившейся экономической ситуации спрос на высококачественные офисы упал, и в 3 квартале темпы высвобождения площадей выросли: -120 тыс. кв. м по сравнению с -92 тыс. кв. м во 2 квартале. Свои позиции пока относительно удерживают помещения класса Б+, более доступные по условиям и ставкам по сравнению с классом А. При этом наибольшая вакансия отмечена в БЦ класса Б-: компании-арендаторы, пострадавшие от пандемии, переезжали в меньшие по площади офисы или вовсе их закрывали.

Несмотря на осторожность арендаторов, было заключено и несколько крупных сделок по аренде: собственники понимают сложность ситуации и готовы на гибкие условия для новых якорных арендаторов

8. Комнаты с подселением – новый тренд посткарантинного рынка

В последние месяцы реальные доходы россиян ощутимо снизились. В поисках средств к существованию люди начали соглашаться на не самый комфортный способ заработка – сдачу в аренду комнат в квартирах, где живут сами хозяева.

Раньше комнаты с подселением предлагали одинокие пенсионеры. Сегодня стремительно растет доля арендодателей трудоспособного возраста. По сравнению с августом 2019 года она увеличилась на 13%.

Те, кто не способен вынести пребывание чужого человека в соседней комнате, идут на уплотнение. Например, две семьи, объединенные родственными связями, съезжаются в одну квартиру, а вторую сдают в аренду и делят выручку пополам.

Преддверие отчётов

Константин Фомиченко – директор департамента индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank в России и СНГ в аннотации к исследованию так охарактеризовал ещё недавние перспективы: – «I квартал 2020 года начинался с повышенным уровнем деловой активности и сулил хорошие перспективы рынку по всем показателям. Но начиная с февраля и далее, уровень активности снижался по причине пандемии во всем мире и карантинных мер в России». Отсюда и вытекают крайне осторожные оценки развития рынка сладов.

В своём прогнозе агентство CBRE отразило свой вариант развития событий и максимально возможное сокращение показателей спроса и роста рынка, на основе среднегодовой доли «кризисных отраслей» в объёмах сделок и чистого поглощения.

Анализ исследований на примере Московского региона касался исследований складов класса A.

3. Правительство ожидает досрочного выполнения плана по ипотеке ниже 8%

Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагал постепенное снижение средней ставки по ипотеке в России. Ожидалось, что преодолеть отметку в 8% удастся к 2024 году. Однако события года нынешнего изменили ситуацию и создали условия для достижения заданного показателя в ближайшие месяцы. Правительство ожидает, что это может произойти в четвертом квартале 2020 года.

Ключевая ставка Центробанка уже достигла исторического минимума. С 24 июля она находится на уровне 4,25%. За это время крупнейшие банки страны успели отреагировать и снизить ставки по кредитам, включая жилищные. В то же время многочисленные льготные ипотечные программы ощутимо меняют среднюю процентную ставку в сторону снижения.

В Москве наблюдается дефицит готовых качественных складских комплексов

Согласно данным международной консалтинговой компании Knight Frank объем складских объектов в черте города составляет примерно 1,8 млн м2, где только 5% (92 тыс. м2) приходится на современные склады класса А, в рамках которых вакантных площадей нет. Несмотря на высокий спрос на современные городские склады, их явный дефицит и высокий уровень запрашиваемых ставок аренды в сравнении с подмосковными объектами, в 2019 г. к вводу запланировано только около 100 тыс. м2 подобных помещений.

В настоящее время общий объем складской недвижимости в черте города составляет около 1,8 млн м2, из которых около 5% (или 92 тыс. м2) относятся к складской недвижимости класса А, остальные 95% – к складам класса В и С (класс В – 23%, или 418 тыс. м2, класс С – 72%, или 1,3 млн м2). Аналитики Knight Frank отмечают, что зачастую в рамках одного объекта встречаются корпуса различных классов с большими офисными группами.

Несмотря на то, что наибольшую долю в структуре предложения представляют склады класса С (зачастую это устаревшие здания советской постройки), спрос находится на высоком уровне. Наиболее востребованными площадями в аренду в складах в черте города являются площади от 1–3 тыс. м2. Профиль арендаторов – логистические операторы, курьерские службы, сервисы по доставке готовой еды, операторы розничной торговли, представители e-commerce.

Аналитики Knight Frank подчеркивают, что объем вакантных площадей в складах класса А в черте города минимален. Несмотря на высокий уровень ставок аренды, склады данной категории пользуются спросом. Доля вакантных площадей в складах категории B составляет 6,1% (или около 25 тыс. м2 в абсолютном выражении), класса С – 9,4% (125 тыс. м2).

В связи с тем, что в Москве многие складские комплексы построены более 30 лет назад, точечно ведется их реконструкция. Наиболее яркими примерами реконструкции или строительства новых очередей в рамках существующих складских комлексов являются: склад завода «Москвич» в Текстильщиках, соседствующий с ним складской комплекс GS PARK, склад компании UWC, в рамках которого есть как сухие, так и мультитемпературные складские помещения, склады на территории Московского завода шампанских вин и др. Основным преимуществом реконструированных складских комплексов, расположенных в черте города, является высокий спрос на них со стороны арендаторов, и, соответственно, возможность для собственника сдавать помещения в аренду по высоким ставкам.

Что касается коммерческих условий, то средний уровень запрашиваемых ставок арены на склады класса А в черте города не определен в связи с отсутствием вакантного предложения, однако оценочно ставки будут находиться в диапазоне 5,5–7,5 тыс. руб./м2/год triple net, на склады класса В ставка находится в диапазоне 4–5,5 тыс. руб./м2/год triple net, на склады класса С – 3–4,5 тыс. руб./м2/год с учетом НДС в зависимости от технических характеристик складского комплекса. В среднем, несмотря на более низкое качество объектов в черте города, запрашиваемые ставки в Москве почти в два раза выше среднего уровня запрашиваемых ставок аренды на склады в Московской области.

Как отмечает Сергей Кузичев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, высокий уровень востребованности в качественных складских помещениях в черте города, в первую очередь, связан с увеличением доли e-commerce среди арендаторов складских площадей – для компаний данного профиля близость склада к точкам доставки имеет критическое значение. Например, в России за последние 8 лет доля online-торговли в розничном товарообороте выросла почти в 5 раз. Для компаний, специализирующихся на online-продажах, скорость доставки товара до покупателя является одним из важнейших конкурентных преимуществ. Для обеспечения высокой скорости доставки товаров многие логистические операторы, обслуживающие online-ритейлеров, стали искать объекты в черте города или в непосредственной близости от города. Тем не менее рынок качественного предложения в городе катастрофически мал – всего 92 тыс. м2. По-прежнему для реализации качественных складов в пределах МКАД остается проблема ограниченного предложения готовых к застройке земельных участков в черте города, а также высокая стоимость их аренды и покупки.

На текущий момент строительство новых объектов в черте города ведется в умеренных количествах. Например, компания KR Properties возводит технопарк «Перерва» площадью более 30 тыс. м2, а в Бусиново ведется строительство новой фазы складского комплекса «Бусиновская Горка» площадью 40 тыс. м2, ввод которого запланирован на II квартал 2019 г., и складского комплекса «Тарный» площадью около 20 тыс. м2.

4. Жителям хрущевок под реновацию пора продавать квартиры

Эксперты пришли к выводу, что сейчас выгодно продавать квартиры в хрущевках под реновацию, вне зависимости от того, в какой этап будет расселяться дом. Первый этап продлится до 2024 года. Квартиры в домах, расселяемых в этот период, сейчас пользуются повышенным спросом. Инвесторы стараются выкупить ветхое жилье, чтобы в ближайшее время получить новое. С ростом спроса повышаются и цены.

Тем, чьи дома попали в следующие этапы, тоже рекомендуют готовиться к сделкам, особенно если жилищный вопрос стоит достаточно остро. Условия в домах под реновацию будут только ухудшаться, а сумму, достаточную для покупки новой квартиры, с продажи можно выручить уже сейчас.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Тенденции

Темпы снижения арендных ставок на рынке пока сдерживаются дефицитом площадей в удачных локациях и низким объемом нового ввода. На этом «играют» и собственники – так, владельцы объектов класса А, расположенных в популярных и востребованных районах, пока не торопятся улучшать коммерческие условия для арендаторов.

При этом основная цель компаний-арендаторов – сохранить свой бизнес и штат сотрудников, снизив затраты. Чтобы добиться этой цели, широко используется формат удаленной работы, а также перевод части сотрудников в коворкинги. Очевидно, что формат офисных пространств будет меняться уже в ближайшее время. Изменения коснутся рассадки сотрудников (офисная «социальная дистанция») и возможности оперативной трансформации пространства под нужды компании (гибкое зонирование).

В 4 квартале 2020 г мы ожидаем увеличение количества вакантных площадей. Восстановление баланса спроса и предложения возможно при конструктивном диалоге собственников и арендаторов – и это важная задача для всех игроков рынка офисной недвижимости.

Рост строительства и сдача объектов

Исследование CBRE показало рост нового строительства объектов класса А до 335 000 м2. В I квартале под сделки по данным CBRE попали 174 тыс. м2, что ниже ежеквартального значения последних 3 лет и все они по типу строительства относятся к аренде.

Увеличение доли свободных площадей увеличилось на 4,2%. При этом средняя ставка осталась на уровне 3900 руб. м2/год.

Основу строек сформировали собственные здания «под клиента». По итогам I квартала наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 62%, или 142 тыс. м2. Крупнейшими объектами стали 2-я и 3-я очереди распределительного центра Wildberries в Коледино – 92 тыс. м2.

Спекулятивное строительство фактически было сформировано объектами, где часть площадей также была сдана до окончания строительства. Крупнейшие из таких объектов: СК «Внуково2» (девелопер LogisticPartners). Там из 75% площади в 50 тыс. м2, уже ушло с рынка до ввода нового здания в строй. Второй объект – «Логопарк Софьино» («АТНедвижимость»). Из 50 000 м2 44% площадей было сдано уже до начала эксплуатации.

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2020 г. на рынке складской недвижимости Московского Региона (Knight Frank)
Название объекта Девелопер, собственник Общая площадь, м2
РЦ Wildberries (2-я + 3-я очереди) «А Плюс Девелопмент» 92 000
РЦ «Верный» PLT 44 444
«Логопарк Быково», корпус Р «Логопарк Менеджмент» 42 894

Динамика сделок на складском рынке сокращается

Руководитель отдела аналитики консалтинговой компании JLL Владиcлав Фадеев отметил низкую активность на российском рынке складской недвижимости в апреле. Стороны сделок ожидают дальнейшего развития эпидемиологической обстановки. «Активность по заключению сделок в апреле была низкая, так как речь шла только о тех переговорах, которые начались задолго до начала кризиса. При этом перспективы развития складского рынка, хотя и изначально были достаточно оптимистичными, но вызывают много вопросов в текущей ситуации. Поэтому у обеих сторон еще не заключенных сделок возникают неизбежные сомнения в достигнутых ранее коммерческих условиях и переговоры затягиваются», — считает Фадеев.

По оценкам консалтинговой компании Colliers International, совокупный объем сделок по аренде и покупке площадей на складском рынке Московского региона в апреле 2020 года сократился на 23% до 303 тыс. кв. м в сравнении с результатом аналогичного периода прошлого года.

В I квартале (январь-март) 2020 года суммарный объем сделок по аренде и покупке площадей на складском рынке Московского региона сократился вдвое в сравнении с аналогичным периодом прошлого года и составил 172 тыс. кв. м, отмечают в JLL.

В Санкт-Петербурге, наоборот, аналитики отмечают высокий уровень активности. В I квартале 2020 года совокупный объем сделок со складской недвижимостью классов A и B за январь-март 2020 года составил 49,4 тыс. кв. м, что на 22,5% больше чем в I квартале 2019 года, следует из отчета Colliers International. Основной объем спроса продолжают формировать торговые и дистрибуционные компании — их доля в сделках за отчетный период возросла на 11 п.п. до 65%.

В структуре сделок аренды и купли-продажи складских площадей в Санкт-Петербурге доля онлайн-компаний растет третий год подряд, и пандемия ускорила экспансию, следует из отчета JLL. Крупнейшей сделкой I квартала в городе стала аренда маркетплейсом Ozon 28,7 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе «Марвел-Логистика» на территории «PNK Парк Софийская КАД».

Всего до конца 2020 года в Санкт-Петербурге планируется ввести около 300 тыс. кв. м складских площадей. По состоянию на начало апреля, в Петербурге и ближайших пригородах пустует 104 тыс. кв. м, или 3,5% от совокупного объема складских площадей, это минимальный показатель с 2014 года.

В новость была внесена правка ( 10 июня в 15:36 мск) — передается с уточнением должности спикера во втором абзаце.

7. Арендный рынок переживает не лучшие времена

Пока россияне наращивают объем сделок купли-продажи жилья, арендный сегмент приходит в упадок. На фоне этого снижается и его прибыльность. На начало августа количество сделок оказалось ниже, чем годом ранее, на 20%. 

Арендные ставки продолжают снижаться. Во время карантина наймодателям приходилось идти на уступки в первые два-три месяца, чтобы привлечь клиента. Но ограничения сняты, а скидки продолжаются. По прогнозам экспертов, уже к следующему месяцу прибыльность сдаваемого жилья опустится до уровня 9%.

Ухудшает ситуацию на рынке тот факт, что традиционного осеннего подъема в этом году ждать не приходится. Прогнозируемая вторая волна коронавируса может наложить ограничения и лишить арендаторов столичного региона клиентуры в виде иногородних студентов.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.